Ремонт на кухне в квартире фото: Дизайн кухни на фото, маленькие и роскошные кухни в интерьерах

Топ 20 лучших фото ремонта кухни

Кухня – это помещение в доме или квартире, где семья проводит много времени. Теплая цветовая гамма положительно сказывается на настроении и аппетите. Красный, желтый и оранжевые цвета могут стимулировать аппетит, а фиолетовый и синий, наоборот, подавлять. Прекрасным вариантом будет интерьер кухни под дерево, и наши фото это наглядно демонстрируют.

ТОП-20 лучших фото ремонта кухни от нашего портала

Кухня может быть оформлена в самых разных стилях и цветах, что ярко демонстрирует наша фотогалерея. Посмотрев фотографии, Вы можете принять правильное решение и иметь представление о том, какую идею для ремонта использовать.

Дизайн ремонта кухни обязательно должен учитывать все потребности и особенности людей, проживающих в доме. Важно, чтобы кухня была практичной, оригинальной и стильной. Для этого в большинстве случаев хозяева выбирают влагостойкие, надежные материалы и спокойные цветовые тона.

Больше всего времени на кухне проводят женщины, поэтому, планируя ремонт, необходимо продумать функциональность помещения и позаботиться о красоте. Заранее определитесь со стилем, мебелью, цветами и материалами, представив визуально желаемый результат. Выполнять ремонт кухни лучше сверху в низ, а именно – от потолка к полу.

Практичными материалами для кухни являются пластик, гипсокартон и керамическая плитка. Что касается дерева, то в качестве отделки оно может деформироваться, потрескаться; побелка из-за частых перепадов температур стает пузырьками, обои не отмываются от жира.

Мебель лучше покупать со специальными защелками, сделав кухню безопасной для Вашего ребенка. Также полезными в дизайне кухни будут различные аксессуары: держатели для полотенец, подвесные контейнеры для специй, крючки для половиков и лопаточек, магнитные держатели для ножей.

Что касается планировки кухни, то она может быть самой разной (напрямую зависит от размера помещения):

• U-образные (П-образные) мебель располагается вдоль трех стен, предоставляется доступ по всей комнате;

• L-образные (Г-образные) – выделение изолированного рабочего треугольника и обеденной зоны. Форма Г прекрасно подходит для небольших комнат;

• основные – одна рабочая зона в центре (нередко это разделочный стол с плитой и мойкой). Современный дизайн, но используется исключительно для просторных помещений. Примеры Вы можете увидеть в нашей подборке «ТОП-20 лучших фото ремонта кухни», представленной ниже;

• однорядная – возле одной стены – обеденная зона, у другой – рабочая. Однорядная обустраивается в небольшом помещении;

• двухрядная – мойка и плита возле одной стены, рабочая поверхность с холодильником – возле другой. Эта планировка хорошо подходит для сквозных комнат.

Планируя дизайн ремонта кухни, рекомендуем предусмотреть форму и расположение таких предметов, как:

• вытяжка;
• плита;
• мойка;
• мебель;
• холодильник;
• микроволновка;
• смесители.

К тому же необходимо определиться с освещением, предусмотреть гидроизоляцию и схему разводки.

Заметьте, независимо от того, какие размеры имеет Ваша кухня, при правильном подходе Вы сможете создать современный и красивый дизайн. Наши фото продемонстрируют секреты разных вариантов планировки кухни, техники и функциональной расстановки мебели в зависимости от ее размеров. Фото ремонта кухни удивляют безграничностью идей профессиональных мастеров и дизайнеров. Ознакомившись с предложенными вариантами, Вы, наверняка, возьмете несколько из них себе на заметку и будете применять их для последующего оформления квартиры.

Возможно Вам будет также интерестно:

Как сделать ремонт кухни в стиле хай-тек: идеи, предложения, решения

Светлый интерьер кухни в стиле хай-тек со светодиодной подсветкой

Содержание:

Стиль хай-тек подразумевает под собой большое количество свободного пространства, а также света и воздуха. Именно поэтому ремонт в стиле хай-тек так часто применяется для оформления небольших кухонь в обычной квартире или квартире-студии. Если следовать технологии, то сделать максимально удобную и функциональную комнату можно даже в самом компактном помещении. Дело в том, что в данном стиле соблюдаются основные принципы минимализма, которые требуют обустройства в кухне самого необходимого, без лишних элементов и предметов мебели. Далее рассмотрим основные особенности и идеи стиля хай-тек, в том числе насладимся прекрасным интерьером на фото.

Итак, к характерным чертам стиля можно отнести:

1. Простота и строгость форм, которым присущи основные черты минимализма;
2. Большое количество современных материалов, которые удобны и просты в уходе;
3. Неяркие цвета, использование нейтральных, но уместных контрастов;
4. Ультрасовременная и максимально функциональная техника;
5. Большая часть поверхностей гладкая, минимум декоративных элементов;
6. Использование подсветки, которая берет на себя расстановку акцентов.

Определяемся с цветовой гаммой

Глянцевая поверхность кухонного гарнитура в интерьере кухни хай-тек

Для кухни в стиле хай-тек следует использовать нейтральные тона. Хорошо впишутся белый, черный, коричневый или серый, а также большое количество их оттенков.

Оформление дизайна в данном стиле требует использование нейтральных тонов, контраст между которыми создается при помощи темных и светлых оттенков. Безусловно, допускается использование ярких акцентов, однако делается это максимально умеренно и осторожно, дабы не переборщить.

Многим вариант подобного оформления покажется слишком серым и скучным, однако следует помнить о том, что изюминку интерьеру придают не обилие цветов, а наличие различных фактур и материалов в отделке и предметах мебели. К примеру, матовые поверхности сменяются глянцевыми, а деревянные перегородки зеркальными вставками. Также можно использовать оригинальные текстильные элементы и фотообои, для создания более объемного помещения.

Яркие и контрастные оттенки в интерьере кухни в стиле хай-тек

Стоит отметить, что ремонт кухни в стиле хай-тек допускает дополнение интерьера иными стилями, к примеру минимализм или лофт. Помимо них, со стилем хай-тек прекрасно сочетаются поп-арт, ар-деко и конечно же модерн. Для оформления помещения в многоквартирном доме прекрасно подойдут сочетания эко-стиля и стиля хай-тек, поскольку вместе они способны создать непередаваемо красивый интерьер городской квартиры.

Как оформить кухню

Черты минимализма в интерьере кухни в стиле хай-тек

Кухни в стиле хай-тек имеют строгие геометрические линии, лаконичную архитектуру и гладкие поверхности. Кухонные гарнитуры не приобретаются в магазине, а изготавливаются на заказ, согласно всем замерам и нужным параметрам.

Совет! Встроенный гарнитур следует приобретать того же цвета, что и стены кухни. Таким образом, мебель визуально растворится, и кухня будет выглядеть просторнее.

На сегодняшний день очень часто выбор падает на приобретение высоких шкафов-пеналов с глянцевой и ровной поверхностью. Они довольно вместительные и идеально вписываются в общий стиль дизайна.

Для того, чтобы кухня казалась более воздушной, можно вместо напольных гарнитуров использовать подвесные. Дополнив такую конструкцию светодиодной подсветкой, можно обеспечить потрясающий парящий интерьер.

Одной из особенностей ремонта хай-тек в кухне является отсутствие рамок и различных вставок на фасаде мебели, лишь монолитная гладкая конструкция. Наиболее экономичным вариантом станет кухня из ДСП, достаточно лишь оформить ее в уместном для хай-тек дизайне. Несколько дороже обойдутся кухни из МДФ, однако высокая цена обусловлена экологичностью и долгим сроком эксплуатации конструкции.

Стилю хай-тек присущи сияние и блеск, из-за чего кухонный гарнитур зачастую имеет глянцевую поверхность. Добиться такого эффекта очень просто при помощи специальной эмали или акрила. Пленка обойдется дешевле, однако и смотреться она будет не так хорошо.

Оформление кухонного острова в стиле хай-тек

Для того, чтобы сделать кухню маленького размера более функциональной, можно приобрести специальные мебельные жалюзи, подходящих под интерьер цветов. Благодаря их конструкции, больше не требуется дополнительное место для того, чтобы можно было открыть распашные дверки. Данный элемент полностью удовлетворяет требованиям стиля по поводу функциональности мебели.

Сложно представить кухню в стиле хай-тек без специальной умной фурнитуры, такой как выдвижные ящики, доводчики или подъемники. Следует отметить, что данный стиль прекрасно обходится без ручек на дверях, мебели и прочих функциональных элементов. Вместо этого используются кнопки, при нажатии на которые открывается тот или иной ящик. Помимо этого, удобную кухню можно обустроить при помощи скрытых ручек или ручек-профилей.

Оформление обеденной зоны

Барная стойка в качестве обеденной зоны в интерьере кухни хай-тек

Классическим вариантом стола для обустройства обеденной зоны является металлическая конструкция со столешницей из стекла. Приобретение деревянных столов возможно лишь в том случае, если в вашем доме совмещаются хай-тек и эко-стиль. Вместо обеденного стола также можно приобрести барную стойку. Она может быть изготовлена как из МДФ, так и из имитации камня. Данная конструкция может служить не только обеденным столом, но и еще одной поверхностью для готовки, что довольно удобно. Помимо этого, барная стойка великолепно зонирует помещение квартиры-студии или кухни-гостиной.

Обеденная зона в кухне стиля хай-тек

Следует отметить, что очень часто в кухне-гостиной устанавливается кухонный остров, плавно переходящий в барную стойку или полноценный кухонный гарнитур.

Изготовление стульев для кухни в данном стиле производится посредством металла или пластика. Следует брать только современные модели с простыми и лаконичными формами. Если же для владельцев кухни самое важное – это комфорт, то нелишним станет обустройство небольшого кожаного дивана в обеденной зоне.

Мебель и техника

Функциональная и стильная меблировка и бытовая техника в кухне хай-тек

Основной особенностью ремонта кухни в стиле хай-тек является использование лишь встроенной бытовой техники. Выбирать следует лишь наиболее современные модели. Отличный вариант – технические элементы с сенсорным управлением, поскольку это удобно, а выглядит все довольно стильно.

Лучше всего смотрятся цвета типа металлик, однако допускается оформление в более темных или светлых оттенках.

Совет! Следует остановить свой выбор на многофункциональной технике, такой как духовой шкаф с грилем и функцией микроволновки. Обустройство кухни в таком формате позволит существенно увеличить свободную площадь.

Раковина для кухни хай-тек изготавливается из нержавеющей стали и мрамора. С данным материалом отлично сочетается сенсорный пульт управления с регулировкой температуры воды. Очень по-современному.

В дизайне кухни, оформленной в подобном формате, не скрывают вытяжку, а наоборот – делают ее одним из ключевых элементов декора. Именно поэтому нужно выбирать стильную и подходящую по дизайну модель.

Столешницы для такой кухни подбираются, исходя из наибольшей практичности материала. Отличным вариантом станет пластиковая конструкция с поверхностью из ДСП. У таких столешниц имеется большой выбор дизайнов от однотонных стилей до различных тематических.

Особенности отделки

Отделка в стиле хай-тек является наиболее простой среди многих других направлений. К примеру, потолок достаточно просто выровнять и окрасить в светлые оттенки. Также можно использовать натяжные или подвесные конструкции, обязательно белого цвета. Плюсом таких потолков является возможность обустройства точечной или светодиодной подсветки. Минусом – потеря драгоценных сантиметров высоты потолочных конструкций.

Оригинальная яркая отделка кухни в стиле хай-тек

Если обустраивается натяжной потолок, то лучше всего отдать предпочтение не тканевым материалам, а ПВХ пленке, поскольку она лучше отражает свет и придает помещению некий блеск.

Хай-тек – один из немногих стилей, в котором довольно уместно смотрятся двухуровневые конструкции, разъемы для подсветок или ниши. Подобная отделка позволяет весьма удачно зонировать пространство в квартире-студии.

Стены также делаются как можно более гладкими и ровными. В цветовой гамме преобладают лишь нейтральные цвета и оттенки. Одну из стен можно использовать в качестве акцентной, оформив ее в темных цветах. Таким образом, кухня будет выглядеть более глубокой и строгой.

Строгие цвета для отделки кухни в стиле хай-тек

Отличным украшением станут 3D панели, они смогут сделать помещение более эффектным.

Отличным отделочным материалом для пола станет керамическая плитка, бетонные или металлические варианты. Помимо этого, можно использовать наливной пол или влагостойкий ламинат. Последний может быть изготовлен под камень или плитку, что довольно необычно смотрится в интерьере.

Понравилась статья? Поделитесь ссылкой:

фото кухонь до и после

Каждый мечтает видеть свою кухню стильной, уютной и функциональной. Особенно актуальным становится вопрос эргономики пространства во время ремонта. Любая кухня, будь-то просторная студия или маленькое помещение в хрущевке, должна отражать вкусы и предпочтения хозяев, а также соответствовать тенденциям современного дизайна и обеспечивать комфортное место для ежедневной готовки и другой кухонной работы. Чтобы моя кухня после ремонта выглядела по-настоящему привлекательно, следует уделить должное внимание дизайну и организации пространства.

Если с просторными помещениями не должно возникать особых проблем при ремонте, то компактные кухни в хрущевке могут потребовать особенного внимания и рационального использования каждого сантиметра пространства. Необходимо продумать все до мелочей: от отделочных материалов и цветового оформления, до выбора мебели, бытовой техники и аксессуаров.

На что обратить внимание?

Если ремонт планируется делать не в новостройке, а в доме хрущевского типа, то первым делом следует оценить имеющуюся в кухне обстановку. Выяснить ее сильные и слабые стороны, а также возможность демонтажа перегородки между ней и гостиной. Но даже без радикальных перемен и сноса стены можно преобразить помещение до неузнаваемости, сделав его визуально просторнее и светлее.

Возможные недочеты в кухне, требующие устранения во время ремонта:

• Размер окна. Естественный свет играет важную роль в любом помещении, и кухня – не исключение. Некоторые интерьеры кажутся темными из-за наличия штор с узкой гардиной. Тем самым часть полотна закрывает оконный проем, делая его уже, а, значит, и света попадает гораздо меньше. Выходом может стать использование современных вариантов штор – рулонных, римских или жалюзи, а также полный отказ от них.
• Настенное покрытие. Раньше, с точки зрения практичности, предпочтение отдавалось «немарким» материалам для кухонь, таким как моющиеся обои с пестрым рисунком, либо штукатурке цвета «кофе с молоком». Не трудно догадаться, что подобные варианты не только делают интерьер угрюмым и темным, но и придают ему довольно неухоженный внешний вид. Отличным решением будет использование в отделке светлых цветов и кафельной плитки с глянцевой поверхностью. За счет отражательной способности она сможет визуально расширить помещение.
• Мебель. От старой, часто темной и громоздкой мебели лучше сразу избавиться. Вместо нее следует присмотреться к встраиваемому гарнитуру с большим количеством мест для хранения и возможностью монтажа бытовой техники. Мебель, изготовленная под заказ, позволит рационально использовать кухонное пространство.

Выбор мебели и бытовой техники

Именно гарнитур играет ведущую роль в интерьере кухни. Поэтому к его конструкции, материалу, цвету и наполнению необходимо отнестись ответственно.

Оттенок и материал

Для маленькой кухни мебель лучше выбирать светлых тонов. Если окна выходят на северную сторону, то сделать интерьер уютнее помогут теплые тона: кремовый, бежевый, нежно-желтый, персиковый. Для южной стороны подойдут холодные оттенки, которые заметно освежат обстановку в кухне.

Глянцевые поверхности позволят визуально увеличить пространство, поэтому материал для фасадов должен отвечать этим требованиям. Здесь можно использовать МДФ, облицованное пленкой ПВХ, пластиком или покрашенное эмалевой краской. Также подойдут фасады из стекла в алюминиевой раме. Глянцевым может быть и кухонный фартук, выложенный плиткой или декорированный каленым стеклом с фото изображением.

Расположение

Не менее важным является и расположение модулей гарнитура. В маленькой кухне дизайнеры рекомендуют остановиться на линейной или угловой планировке. Такое расположение позволит удобно организовать «рабочий треугольник» (мойка, холодильник, плита) и обеспечит свободный доступ к любой части гарнитура.

Если кухня маленькая, то от полноценного обеденного стола лучше отказаться, так как он займет слишком много пространства. Вместо него следует использовать раскладной, раздвижной или трансформирующийся вариант, или откидную панель, закрепленную на стене или свободной стенке гарнитура. Отличным вариантом будет стол со стеклянной столешницей, который зрительно сделает кухню просторнее.

Бытовые приборы

Хорошим решением как для маленькой, так и для большой кухни, будет встроенная бытовая техника. Она не только удобна и функциональна, но и значительно экономит место. Варочная панель может быть как на четыре, так и на три и даже две конфорки. А громоздкий духовой шкаф легко заменить электропечью с большим количеством функций.

Чтобы не загромождать интерьер разнообразной техникой, без которой сегодня трудно представить процесс приготовления пищи, лучше отдать предпочтение многофункциональным приборам вроде кухонного комбайна, мультиварки, микроволновки и т.д.

Аксессуары

Без декоративных элементов трудно представить современный интерьер. Но в случае с маленькой кухней после ремонта, лучше, если аксессуаров будет как можно меньше. Следует избавиться от ненужных сувениров и прочих мелочей, бессмысленно пылящихся на полках. Свободное пространство, чистые, не загроможденные вещами поверхности, сделают обстановку в кухне комфортнее.

Достаточно украсить стену часами, композицией из картин или фото, постером в современном стиле или панно, сделанным своими руками. Выбор зависит от предпочтений хозяев и стиля интерьера.

Оживить обстановку можно изящными вазами или посудой ярких цветов. Также не стоит забывать и про текстиль. В просторной кухне можно использовать разные варианты штор, но для маленькой больше подойдут модели из полупрозрачных тканей, простой формы, без складок и декоративных элементов. В дополнение к занавескам можно подобрать скатерть из того же материала, а также салфетки, прихватки, декоративные подушки и т.д.

Внешний вид кухни после ремонта должен доставлять удовольствие своим хозяевам и впечатлять их гостей. Чтобы добиться подобного эффекта, следует уделить немало внимания планировке и дизайну пространства. Гармония в интерьере обеспечивается за счет четкого следования выбранному стилю в отделочных материалах, мебели и цветовом решении. Каждая деталь должна быть продумана: от функционального наполнения гарнитура и расположения основных зон, до декорирования текстилем и другими аксессуарами.

Необычный дизайнерский ремонт: сделали кухню-конфетку на месте обшарпанных стен.

Фото до и после | Mebel.ru

Показываем красивый ремонт кухни. На старте мы имеем – ничего, кроме неровных стен.

Да, настолько кривые стены не имеет смысла штукатурить – только гипсокартон, чтобы не разориться на отделочных смесях. Что собственно и решили владельцы. 

На этом этапе размечена разводка, а все неровности обшиты листами гипсокартона. 

Тут уже намного интересней. Очень радует, что дизайнер понимает главную истину, что розеток на кухне много не бывает. Кухонный фартук из плиток нестандартного размера – решение интресное, но с такой плиткой надо быть очень осторожным во время укладки. 

И вот уже готовая кухня! Обратите внимание, что кухонная поверхность словно парит в воздухе: мой любимый прием для облегчения пространства. Кухня довольно  большая, и особой необходимость облегчать интерьер тут нет, но дизайнеры все равно озаботились.

Светлая и глянцевая мебель наполняет дополнительным светом помещение.  

Подход к плите с двух сторон — это очень правильно и готовить так намного удобнее. А вытяжка выглядит как арт-объект, надеюсь, она настолько же функциональная, как и красивая. 

Столовая зона тоже весьма уютная, мягкие стулья с высокой спинкой говорят о том, что владельцы любят проводить время за столом и к приему пищи относятся ответственно. 

Пару слов об освещении: точечные светильники в потолке и оригинальная люстра – на мой взгляд, этого мало. Я бы добавила освещение прямо над рабочей поверхностью, прикрепив диодную ленту к подвесным шкафчикам.

Рабочая поверхность действительно большая и удобная, а мойка обычная, почему-то после такой интересной вытяжки ожидалась и необычная сантехника.

Духовой шкаф расположен правильно, чтобы не надо было наклоняться, а рядом, скорее всего, холодильник. На мой взгляд, соседство не очень удачное.

Вот и еще один источник освещения, который подтверждает мои слова, что владельцы любят уютно посидеть за столом.

В целом интерьер классный, но на мой взгляд он идеально скучный. Нет, это не критика, я понимаю, что это дело вкуса и темперамента. По функциональности же, эта кухня получает все призовые места.

Если вам понравился дизайн и обзор – пишите в комментариях, а с вами увидимся на следующей кухне!

Подписывайтесь на наш Инстаграм! Там вас ждут свежие новости о распродажах и скидках у мебельных брендов, ещё больше интересных квартир и проектов, а также много полезного! 

На нашем сайте вас ждёт больше полезной информации о современных интерьерах. Читайте:

Раздел статей постоянно обновляется!

Источник: Мебель.ру.

Как заставить арендодателя сделать ремонт

Будь то протекающий кран или сломанный прибор, неизбежно — особенно если вы снимаете квартиру в Нью-Йорке на длительный срок — вы будете просить арендодателя сделать ремонт. К счастью, существуют законы и нормативные акты, которые требуют, чтобы владельцы зданий и квартир производили ремонт, когда вы сообщаете, что что-то сломано, но это не обязательно означает, что это будет сделано немедленно

Как правило, реакция арендодателя зависит от нескольких переменных, например от того, насколько эффективно ваша управляющая компания или управляющая компания управляет зданием, независимо от того, живете ли вы в квартире с регулируемой арендной платой или насколько заинтересован ваш домовладелец в том, чтобы оставить вас в качестве арендатора.

Тем не менее, есть способы ускорить ремонт. Помещение запроса в письменной форме является хорошей отправной точкой. Если вы живете в большом сдаваемом в аренду здании, чаевые могут помочь, как и объединение с другими жителями, которые сталкиваются с аналогичными проблемами. Если это не удается, существует процедура обращения в городские власти.

---

[Примечание редактора: предыдущая версия этого сообщения была опубликована в октябре 2020 г. Мы представляем ее с обновленной информацией за сентябрь 2021 г.]

---

Если у вас возникли проблемы с ремонтом, вот семь проверенных приемов, которые помогут ускорить процесс.

1) Пишите

Правило номер один при общении с арендодателями заключается в том, что вы всегда должны излагать свои просьбы и жалобы в письменной форме, особенно в случае крупного ремонта. (В идеале заказным письмом, чтобы никто не мог заявить, что потерял ваше письмо или что оно попало в папку со спамом. ) Это служит для создания бумажного следа на случай, если вы в конечном итоге обратитесь в суд.У него также есть способ быстро привлечь их внимание.

Если в здании есть книга жалоб, запишите туда свою проблему, говорит Стивен Вагнер, партнер манхэттенской юридической фирмы Wagner, Berkow & Brandt (спонсор Brick Underground). Однако он указывает, что написание письма руководителю или управляющему агенту и копирование в другом делает его официальным и получит лучший ответ.

РайондзманахАТАНБРОНКБРОКРОКЛЕЙНКЕНССКАТАНСКИЙСКИЙСКИЙСКИЙСКИЙСКИЙСКИЕМЕССИТЕИТЕЛЬНЫЙ ПОВЕСТВЕННЫЙ 9000US

Powerhobity до $ 2,000UP до $ 3,000UP до $ 4,000UP до $ 5 000UP до $ 6 000UP до $ 7 000UP до $ 8 000UP до $ 9 000 000US максимум

Спальня Спальня на минимум до 1 спальни минимум 2 спальни, как минимум 3 спальня спальни

Ванные комнаты не менее 1 ванная комната не менее 1.5 ванных комнат не менее 2 ванных комнат не менее 2,5 ванных комнат не менее 3 ванных комнат не менее 3,5 ванных комнат не менее 4 ванных комнат 4,5 ванных комнаты или более соответственно. Если у вас есть несколько задокументированных попыток связаться с арендодателем для решения проблемы, это сыграет вам на руку в любом судебном споре в будущем.

2) Чаевые супер

Может показаться несправедливым давать чаевые кому-то просто за то, что он делает свою работу, но факт остается фактом: нет лучшего способа привлечь внимание супергероя, чем немного денег, даже если это просто означает, что его тронули. в начале очереди над 20 другими арендаторами, требующими внимания.

Чаевые также могут сделать ваш ремонт лучше, побудив, например, вашего супервайзера заменить сломанный холодильник на новый вместо того, что лежит в подвале.

Чаевые персоналу здания в праздничные дни — стандартная практика в Нью-Йорке, и она стала более важной, чем когда-либо с начала пандемии, поэтому не удивляйтесь, если ваш супервайзер станет более отзывчивым на ваши запросы в последние месяцы года.

3) Позвоните по телефону 311

Если вы исчерпали все возможности и имеете дело с чем-то, что может быть опасным для здоровья, жизни и безопасности (например, вредители, опасные электрические провода, неуместный шум, протечки, поврежденные потолки или плесень), звоните 311.

«Одна из вещей, которую люди делают, чтобы избежать обращения в жилищный суд, — это продолжать звонить 311, чтобы получить все больше и больше нарушений в здании», — говорит Вагнер.

Вот что произойдет, если вы это сделаете: Город направит инспектора либо из Департамента жилищного строительства и развития, либо из Департамента строительства, либо даже из Департамента здравоохранения, в зависимости от типа проблемы.

«Выдача нарушения в отношении арендодателя подтвердит наличие условия и потребует от арендодателя уплаты штрафа или явки в суд для оспаривания нарушения», — говорит Вагнер.«В любом случае ваш арендодатель должен будет подтвердить, что нарушение было устранено».

Недостаток: о вашем ремонте могут позаботиться, но это не вызовет у арендодателя симпатии к вам, что может стать проблемой, когда придет время пересматривать условия аренды в квартире по рыночной ставке (квартиросъемщики квартир со стабилизированной арендной платой имеют дополнительные меры защиты). и они могут увеличить свою арендную плату только на процент, установленный Советом по нормированию арендной платы, и они также имеют право на продление аренды на один или два года).

Небольшая вариация на эту тему: если вы проживаете в квартире со стабилизированной или регулируемой арендной платой, вы можете подать жалобу на сокращение услуг в Отдел жилищного и коммунального строительства, говорит Сэм Химмельштейн, партнер Himmelstein. МакКоннелл, Гриббен, Донахью и Джозеф (также спонсор Brick Underground).

Вы можете использовать это для таких услуг, как снятие с производства удобств, а также для таких проблем, как отопление, горячая вода или ремонт, говорит он. «Если условия действительно плохие — например, нет отопления — арендная плата может быть снижена до 1 доллара.Но обычно она возвращается к тому состоянию, которое было до самого последнего увеличения, и останавливается на этой сумме до тех пор, пока домовладелец не восстановит все услуги», — говорит он.

Если вы пойдете по этому пути, вы, вероятно, исчерпали все другие варианты. Имейте в виду, что судебный процесс был серьезно нарушен из-за пандемии, и дела продвигаются очень медленно. Однако, если это чрезвычайная ситуация, и ваши условия настолько квартира нежилая, суд ускорит рассмотрение дела.

Город делит нарушения на три группы. Класс А — неопасное состояние, например, незначительная протечка или небольшой участок отслаивающейся краски при отсутствии детей в возрасте до 6 лет. Класс В — опасное нарушение, например отсутствие самозакрывающейся защитной двери в здание или наличие тараканов или постельных клопов; и C — непосредственно опасное состояние, включая отсутствие тепла, горячей воды, электричества или присутствие грызунов.

Если город уже вынес решение о нарушении, вы можете посмотреть его классификацию на веб-сайте соответствующего ведомства.Если нет, ознакомьтесь с Жилищно-эксплуатационным кодексом, чтобы узнать, как ваша проблема может быть классифицирована.

Если ваша проблема относится к одной из этих категорий, вы можете подать иск HP, который обязательно привлечет внимание арендодателя. («HP» расшифровывается как «Housing Part», где арендаторы могут подать в суд на своих арендодателей.) 

«Процесс HP — это судебный иск, который вы подаете в жилищный суд против своего арендодателя за несоблюдение закона и против города Нью-Йорка. York, потому что он не смог обеспечить соблюдение закона», — говорит Вагнер.

Секретари жилищного суда помогают подготовить необходимые документы для начала разбирательства в HP. Так как вам не понадобится адвокат, это практически ничего не стоит. Этот путь также имеет то преимущество, что ваше имя не будет указано в документах суда по жилищным вопросам, хотя арендодатели не могут отказать вам в аренде, поскольку они увидят ваше имя в документах суда по жилищным вопросам. «Это одна из причин, по которой мы советуем людям подавать иски HP, а не удерживать арендную плату», — говорит Химмельштейн.

«Просто обязательно составьте полный список всего, что не так», — говорит Вагнер по поводу разбирательства в HP.Суд пришлет инспектора, но он проверит только то, что указано в списке, «так что не стесняйтесь», — говорит он.

вас и заставить арендодателя сделать ремонт, который, как подтверждает инспектор, является нарушением.

«Эти дела обычно разрешаются либо домовладельцем, либо откладывающим рассмотрение дела, чтобы получить больше времени для ремонта до того, как судья услышит дело, — говорит Вагнер, — либо сторонами, подписывающими соглашение об урегулировании, которое требует, чтобы домовладелец сделал ремонт либо немедленно для нарушений класса C, в течение 30 дней для нарушений класса B или в течение 90 дней для нарушений класса A.

Штрафы могут быть значительными, если арендодатель не сделает необходимый ремонт. Как правило, они варьируются от 50 долларов в день через 90 дней за нарушения класса А, говорит Вагнер, до 250-500 долларов в день, взимаемых немедленно, за нарушения класса С.

«Суд наложит штраф не только на арендодателя, но если арендодатель упорно не делает ремонт, суд может наказать арендодателя за неуважение», — говорит Вагнер.

5) Удержание арендной платы

Хотя вы рискуете попасть в жилищный суд, удержание арендной платы иногда является лучшим и, возможно, самым быстрым способом действительно привлечь внимание арендодателя.

Если вы отправили арендодателю письмо с просьбой о ремонте, город вынес арендодателю нарушение, и вы удерживаете арендную плату, «вы должны быть в довольно хорошей форме, чтобы преуспеть в удовлетворении иска о гарантии пригодности для проживания, который является защитой неуплата арендной платы в тех случаях, когда условия опасны для жизни, здоровья или безопасности, — говорит Вагнер. — Несколько хороших, четких фотографий условий также всегда будут хорошей идеей в суде».

Нарушения класса C имеют наилучшие шансы убедить суд в том, что вы имеете право на значительное снижение арендной платы. Вам не нужен адвокат, чтобы справиться с этим, но вам понадобится обширная документация по проблеме, чтобы усилить ваше дело в суде. Сфотографируйте проблему и заведите календарь, в котором вы ежедневно отслеживаете условия, и регистрируйте доказательства вашего общения или усилий по общению с арендодателем.

Даже с нарушением класса C ваше дело не является беспроигрышным.

«Арендодатель может победить, показав, что вы создали условие, или заявив, что вы не предоставили доступ и помешали арендодателю сделать ремонт», — говорит Вагнер.Обычно происходит так, что адвокат пытается оказать давление на домовладельца, чтобы тот сделал ремонт и договорился о дате доступа сторон в мировом соглашении.

Имейте в виду, что в вашем договоре аренды, вероятно, есть пункт о судебных издержках, который позволит арендодателю возместить свои расходы в случае выигрыша. Если вы выиграете, вы получите возмещение судебных издержек.

«Вы должны быть уверены, что выиграете по гарантии пригодности для жилья, иначе вы можете пожалеть, что выбрали этот маршрут», — говорит Вагнер. Другими словами, приберегите эту опцию для самых крайних случаев.

6) Работайте вместе с соседями

Если проблема, с которой вы столкнулись, касается всего дома, а не проблемы в вашей отдельной квартире, помните, что сила в количестве. Попытайтесь заставить своих соседей работать в группе, чтобы решить проблему.

«Всегда лучше решать проблемы с ремонтом в группе. Я не могу не подчеркнуть этого», — говорит Химмельштейн. «Вы намного сильнее, вам легче позволить себе юридическое представительство, и это позволяет вам документировать вещи, потому что у вас есть глаза и уши по всему зданию.»

Лучше всего создать ассоциацию арендаторов и обратиться к арендодателю как к единой группе. Если все здание выдвигает требование и угрожает судебным иском или удерживает арендную плату, ваш арендодатель, скорее всего, сядет и заплатит внимание

7) Сделай сам

Этот вариант может показаться достаточно простым: Получите смету на ремонт проблемы, отправьте ее арендодателю и запросите ремонт в письменной форме. Если ваш запрос будет проигнорирован, оплатите его самостоятельно, и вычтите его из следующего чека за аренду.

Это рискованный вариант, говорит Вагнер. «Ни один арендодатель никогда не захочет, чтобы вы делали это сами, потому что они думают, что могут сделать это за меньшие деньги», — говорит он. Если арендодатель отклонит вашу попытку вычесть стоимость ремонта из чека об аренде, вы также можете оказаться в суде по жилищным вопросам.

Есть некоторые исключения, говорит Химмельштейн. «С обычным ремонтом, таким как покраска, штукатурка или починка туалета, у вас нет законного права делать это, но если вы делаете это правильно и документируете это, то есть вы написали более одного письма с требованием ремонта, получите сделано, а арендодатель отказывается это делать — и вы делаете это сами, многие суды разрешат вам вычесть это из арендной платы», — говорит он.

Знайте свои пределы самоделки и не пытайтесь делать что-то явно небезопасное или незаконное.

Если вы выберете этот вариант, копии счетов и подтверждения оплаты имеют решающее значение для вашей защиты, наряду с документацией о состоянии, уведомите арендодателя о том, что условие существовало (сделайте копии любых писем и отправьте их заверенными почту, сохранив подтверждение отправки по почте) — и что арендодатель не смог или отказался исправить это условие.

Химмельштейн говорит, что есть определенные ремонтные работы, которые вы никогда не должны делать, например, все, что требует разрешения, — электрические работы, работы, требующие вскрытия стен, какие-либо строительные работы или работы, связанные с газопроводом.«Все это запрещено. Арендатор никогда не должен делать эту работу самостоятельно, так как вы можете столкнуться с серьезными юридическими последствиями и, вероятно, быть выселенным», — говорит он.

— Ранние версии этой статьи содержали сообщения и записи Вирджинии К. Смит и Донны М. Айрольди.

 

Права арендатора | Mass.

gov

Вы имеете право на безопасную и пригодную для жилья среду проживания на протяжении всего срока аренды. Государственный санитарный кодекс защищает здоровье, безопасность и благополучие жильцов и населения.Ваш местный совет здравоохранения в городе, где вы арендуете , следит за соблюдением Кодекса.

Ниже приводится выборка положений, изложенных в Кодексе:

Вода:  Арендодатель должен предоставить вам достаточное количество воды с достаточным напором для удовлетворения ваших обычных потребностей. При определенных ограниченных обстоятельствах с вас может взиматься плата за воду, если это четко указано в вашем письменном договоре аренды и для вашей квартиры установлен отдельный счетчик. Арендодатель также должен предоставить оборудование для нагрева воды до температуры от 110ºF до 130ºF, однако в соответствии с вашим письменным договором об аренде или аренде от вас может потребоваться оплатить и предоставить топливо для нагрева воды.

Отопление:  Арендодатель должен предоставить систему отопления в хорошем рабочем состоянии. Арендодатель должен платить за тепло, за исключением случаев, когда договор аренды требует, чтобы вы платили за него. С 16 сентября по 14 июня каждая комната должна обогреваться не менее чем до 68ºF с 7:00 до 23:00 и не менее 64ºF в остальные часы. В отопительный сезон максимально допустимая температура в квартире составляет 78ºF.

Кухни:  Арендодатель должен предоставить на кухне: раковину достаточного размера и вместимости для мытья посуды и кухонной утвари, плиту и духовку в хорошем состоянии (если в письменном договоре об аренде не требуется, чтобы вы предоставили свои собственные), а также пространство и необходимые условия для установки холодильника.Арендодатель не обязан предоставлять холодильник. Однако, если имеется холодильник, арендодатель должен содержать его в рабочем состоянии.

Тараканы и грызуны:  Арендодатель должен следить за тем, чтобы в квартире не было грызунов, тараканов и насекомых, если в здании две или более квартир.

Конструктивные элементы:  Каждый домовладелец должен содержать фундамент, полы, стены, двери, окна, потолки, крышу, лестницы, подъезды, дымоходы и другие конструктивные элементы жилища таким образом, чтобы они исключали ветер, дождь и снег; защищен от грызунов, непроницаем для атмосферных воздействий, водонепроницаем и не подвержен хронической сырости; в хорошем состоянии и во всех отношениях пригодный для использования по прямому назначению.

Удаление снега:

 Каждый выход, используемый или предназначенный для использования жителями более чем одной жилой единицы или комнатного помещения, должен быть свободен от препятствий

Руководство арендодателя по нормальному износу при сдаче в аренду

Как домовладелец, важно быть хорошо информированным и готовым к любому сценарию. Когда дело доходит до состояния вашей собственности до и после аренды, вы можете обнаружить, что арендная плата не в том виде, в котором вы ее оставили. Это из-за нормальный износ, или ваш арендатор повредил имущество?

Что такое нормальный износ?

Нормальный износ трудно определить, и этот закон о арендодателе-арендаторе различается в зависимости от штата. Закон Джорджии пытается определить его следующим образом: «Арендодатель не может удерживать гарантийный депозит для покрытия нормального износа, который возникает в результате того, что арендатор использование имущества по назначению».

Другими словами, арендодатели не могут ремонтировать сдаваемое в аренду имущество за счет арендатора.Как арендодатель, вы должны вернуть залог арендатора — при условии отсутствия повреждений имущества, помимо естественного износа. Если вам трудно заметить разницу между ними, Merriam-Webster определяет нормальный износ как «нормальный износ». амортизация», что означает, что если кто-то живет в арендованном жилье, к тому времени, когда он съезжает, оно будет казаться немного обжитым.

Нормальный износ и повреждение имущества

Когда дело доходит до нормального износа, ответственность за возвращение квартиры в ее первоначальное состояние, скорее всего, несет арендодатель. При возмещении материального ущерба в квартире ответственность, скорее всего, несет арендатор, а если это так, их страховой депозит пойдет на возмещение этого ущерба. Давайте рассмотрим разницу между нормальным износом и чрезмерным повреждением имущества на нескольких примерах.

Примеры нормального износа

• Несколько небольших отверстий от гвоздей, сколы, пятна, вмятины, царапины или трещины на стенах
• Выцветшая краска или слегка порванные, выцветшие обои
• Ковер, выцветший или истонченный от ходьбы
• Деревянные полы, потертые от регулярного использования
• Двери, прилипшие от влажности
• Деформированные дверцы шкафов
• Плесень из-за отсутствия надлежащей вентиляции
• Неплотный шов на плитке в ванной
• Изношенная или поцарапанная эмаль в ваннах, раковинах или туалетах
• 72 Любая
• 72 Любая приборы, изношенные в результате долгого использования

Примеры материального ущерба

• Зияющие дыры в стене или десятки отверстий от гвоздей
• Неутвержденные цвета краски, обои или непрофессиональная покраска
• Дыры, пятна или прожоги на ковре (т. е.г. от продуктов питания, мочи или окрашенных жидкостей)
• Сколы или выдолбленные деревянные полы
• Пятна от воды на деревянных полах или подоконниках
• Сломанные двери или окна из-за неправильного обращения
• Плесень, плесень и грязь, оставленные в ванной или на кухне
• Отсутствующая или треснутая плитка в ванной
• Поврежденные или треснувшие зеркала
• Любые бытовые приборы, поврежденные в результате неправильного обращения или небрежного обращения

Что входит в плановое обслуживание?

После того, как один арендатор съезжает, вам необходимо подготовить недвижимость до того, как въедет новый арендатор.Все, что вы делаете, чтобы подготовиться к этому, подпадает под категорию планового обслуживания. Примеры:

1. Уборка

Если вы решите провести профессиональную уборку всей квартиры между арендаторами — как это делает большинство арендодателей — вы не можете взимать плату за уборку с предыдущего арендатора. Однако, если арендатор ни разу не убирал квартиру во время аренды, и она была оставить в пригодном для проживания состоянии для вашего следующего жильца, то вы можете взимать дополнительную плату за услуги по уборке из-за грязного состояния квартиры.Если вы ожидаете, что арендатор(ы) уберет помещение до даты выезда, обязательно укажите это требование в аренда. Вы даже можете предоставить арендатору руководство по уборке, в котором подробно описаны ваши ожидания.

2. Ковер

Если вы предпочитаете чистить ковер паром между арендаторами, вы не можете взимать эту плату с предыдущего арендатора. Если ваш арендатор испачкал ковер до такой степени, что его невозможно отремонтировать, вы можете потребовать с него плату за замену ковра.Тем не мение, если ковер был старым и изношенным, когда они въезжали, вы не можете взимать с арендатора полную стоимость замены ковра.

3. Краска

Если ваш арендатор оставил стены грязными или перекрасил их (без предварительного согласования), вам нужно будет перекрасить арендуемую квартиру раньше, чем обычно, — если вы еще не перекрасили между каждым арендатором . В этом случае вы, возможно, сможете вычесть стоимость перекраски из залога. Если ваш арендатор прожил в квартире три или более лет, новый слой краски, скорее всего, подпадает под плановое техническое обслуживание, а это означает, что вы не должны вычитать деньги из их залога, чтобы украсить свою аренду.

4. Лампочки
Ваша съемная квартира должна быть полностью оборудована рабочими лампочками, когда жилец въезжает. Точно так же они должны заменять их, когда они перегорают, и следить за тем, чтобы каждая лампочка работала при выезде. Тем не мение, длинные люминесцентные лампы или любые лампочки, рассчитанные на долгие годы непрерывного использования, должны быть заменены арендодателем. Они также могут быть опасны, если сломаются при попытке замены, поэтому, как арендодатель, вы должны заменить их самостоятельно (или наймите помощь), чтобы избежать ответственности.

Каков ожидаемый срок службы элементов арендуемой недвижимости?

Все продукты имеют определенный срок службы, обычно определяемый производителем. Как арендодатель, вы не можете взимать с арендатора полную стоимость замены предмета, если только он не был совершенно новым на момент повреждения. Например, если арендатор Ковер пятилетнего возраста, поврежденный домашним животным, не подлежит ремонту, а ожидаемый срок его службы составляет в среднем 10 лет, то арендодатель может взимать с арендатора только половину стоимости замены ковра.Однако все, что повреждено и не подлежит ремонту, считается чрезмерным. повреждение имущества, а не нормальный износ.

В HUD есть список (Приложение 5D) различных элементов и ожидаемый срок их службы:

• Водонагреватели: 10 лет
• Плюшевые ковры: 5 лет
• Кондиционеры: 10 лет
• 2
• Диапазоны: 20 лет
• Диапазоны: 20 лет
• Холодильники: 10 лет
• Внутренняя окраска – эмаль: 5 лет
• Внутренняя окраска – квартира: 3 года
• Плитка или линолеум: 5 лет
• Шторы, ширмы и жалюзи: 3 года

и After Photos of the Rental

Это жизненно важный этап процесса аренды как для арендодателей, так и для арендаторов. Делая фотографии квартиры до и после аренды, обе стороны получают доказательства, если они им понадобятся. Если у вас, как у арендодателя, есть причина взять деньги из залога арендатора для возмещения ущерба, нанесенного имуществу, вам будет полезно иметь фотографии в качестве доказательства. в объяснении вашего случая. В конце концов, всегда лучше перестраховаться, чем сожалеть, когда речь идет о потенциальном повреждении имущества.

Часто задаваемые вопросы о NormalWearandTear

Кто в конечном итоге решает, что считать «нормальным» повреждением?

Арендодатели и законы штата определяют, какой ущерб считается нормальным.Арендодатели должны отправить арендаторам подробный список повреждений, а также стоимость ремонта, если они удерживают часть гарантийного залога. Деньги, вычитаемые из залогового депозита, должны покрывать только расходы на ремонт.

Считаются ли следы и отверстия от гвоздей в стенах нормальным износом?

Отверстия и потертости размером с булавку обычно считаются нормальным износом. Если отверстия и следы не вызывают проблем, которые необходимо устранять помимо планового технического обслуживания, они должны подвергаться нормальному износу.

Может ли арендатор оспорить списание средств со своего депозита?

В некоторых штатах арендаторы могут подать в суд на своих арендодателей за превышение вычета залоговых депозитов. Чтобы избежать этого, убедитесь, что все правильно задокументировано во время проверок при ввозе и вывозе. Если была допущена ошибка, есть способы договориться с арендатором до обращения в суд.

Ущерб, причиненный домашними животными, покрытый арендной платой?

Нет, арендная плата за домашнее животное не покрывает ущерб.Тем не менее, залог за размещение с домашними животными или плата за размещение с домашними животными могут покрыть этот ущерб. Законы некоторых штатов не позволяют арендодателям возмещать ущерб, причиненный домашними животными, из залогового депозита, если арендатор уплатил комиссию за домашнее животное. Депозиты домашних животных рассматриваются как залоговые депозиты, но комиссионные сборы за домашних животных являются единовременными и не подлежат возврату.

Опубликовано 25 марта 2020 г.

Что вы думаете?

163 ответа

Об авторе

Edgewood/NE DC Apartment Pictures — The Chase Photo Gallery

Просторные открытые кухни с двухцветной мебелью

Зоны отдыха на возвышении для подключения и подзарядки

Подробно с кварцевыми столешницами Caesarstone

С уютными уголками, где можно расслабиться прямо у себя дома

Изысканная и тщательно продуманная отделка и фурнитура

Светлые помещения, некоторые с видом на памятники

Детали делают дом

Или творческий рай, который вдохновляет вас на приключения

Откройте для себя острые ощущения от «Погони на Брайант-стрит»

Создание тихой передышки в городе

Исследуйте большие многоквартирные дома в Эджвуде

Побег в гостиную в стиле веранды с полностью оборудованной кухней и небольшим баром

Достаточно места, чтобы сделать свой собственный

Побалуйте себя домашним комфортом

Зал Lanai предлагает достаточно места для отдыха жителей и их гостей

Хотите сменить обстановку? Удобные кресла в лаунж-зоне Lanai обеспечивают жителям легкий доступ к удаленным местам для совместной работы на территории.

Напольное покрытие из орехового дерева Vertue

Расслабьтесь в нашем бассейне на крыше, открытом с Дня памяти до Дня труда

Клубный зал Chase предлагает просторные общественные пространства и уютные кресла

Оснащен матовой черной сантехникой и элементами ванны

Бассейн на крыше с потрясающим видом на горизонт округа Колумбия

Идеально подходит для развлечения и общения с соседями

Классическая плитка метро повсюду

Круглосуточные услуги консьержа

Фитнес-центр под открытым небом с отдельной комнатой для занятий йогой и патио

Гостеприимное лобби с акцентами яркого декора

Уникальные аксессуары, соответствующие вашему стилю

Места для коворкинга или лаунж-зоны на территории

Вам нужно взбодриться? В нашем коворкинге установлены обои с запахом мандарина

.

Создан для комфортного отдыха на свежем воздухе

Бар и гриль под открытым небом Lanai предлагает большое количество сидячих мест и барную стойку для всех

Предназначен для мечтателей и деятелей, добро пожаловать в The Chase на Брайант-стрит

В баре Lanai есть полностью оборудованная кухня с пивным краном

Вид на атриум из лаунджа на крыше в стиле Lanai

Выделенное почтовое отделение для рационализации вашего образа жизни

Проведите встречу в одном из наших закрытых коворкингов

В нескольких шагах от городской тропы

Удаленные пространства для удобной работы из дома

Лобби North Chase с зонами отдыха, местом для совместной работы и живыми зелеными стенами

Присоединяйтесь к нашему новому жилому комплексу в Вашингтоне, округ Колумбия. С.

Откройте для себя округ Колумбия, о котором вы не знали

Отдохните в зоне отдыха GrandStand

В погоне ты звезда шоу

С местом для всех ваших следующих незабываемых моментов

Спа-салон для домашних животных с ванночками и столами для груминга

Лаборатория для хранения и ремонта велосипедов с контролируемым доступом, оснащенная инструментами и сиденьямиī

Сиденья для отдыха во дворе с приспособленной ямой и грилями

Поиграйте со своим пушистым другом в нашем просторном открытом парке для собак

Удобно расположен недалеко от станции метро Rhode Island Ave-Brentwood (красная ветка)

Варианты

Если ваш арендодатель отказывается делать ремонт

Если ваш арендодатель не делает ремонт после того, как вы уведомили его в письменной форме или Совет здравоохранения приказал ей сделать ремонт, вам, возможно, придется рассмотреть другие варианты:

Удержание арендной платы
Ремонт и вычет
Организация
Разрыв договора аренды
Обращение в суд

После того, как вы ознакомитесь с вариантами, вы можете проконсультироваться с организацией по защите интересов арендаторов или юристом (см. Справочник).

1. Удержание арендной платы

Один из способов заставить арендодателя исправить плохие условия — удержать всю или часть арендной платы до тех пор, пока арендодатель не выполнит ремонт. Это называется «удержание арендной платы». ⁴⁴

Арендаторы имеют право удерживать арендную плату, поскольку арендодатели обязаны предоставить безопасное и пригодное для проживания жилье в соответствии с гарантией пригодности для проживания. Если арендодатель нарушает это обязательство, обязательство арендатора по уплате полной суммы арендной платы прекращается до тех пор, пока не будет произведен ремонт. ⁴⁵ Арендатор может захотеть удержать всю или часть арендной платы, в зависимости от серьезности нарушений. ⁴⁶ В законе не указано, сколько и как долго вы можете удерживать.

Если вы планируете удержать арендную плату, очень важно сделать это правильно. Прежде чем вы начнете воздерживаться, очень внимательно прочитайте следующие разделы этой главы. Используйте образец письма об удержании арендной платы (форма 12).

Примечание

Если вы проживаете в отеле или мотеле или проживаете в меблированных комнатах менее 3 месяцев подряд, вы не имеете права удерживать арендную плату, чтобы заставить арендодателя сделать ремонт.Для получения дополнительной информации о правах арендаторов ночлежных домов см. Главу 15: Комнаты.

а. Когда вы можете удержать арендную плату

Прежде чем вы сможете удержать арендную плату, вы должны выполнить определенные требования. ⁴⁷ Если вы можете ответить утвердительно на все пять приведенных ниже вопросов, вы выполнили эти требования и можете на законных основаниях удерживать арендную плату.

	ДА	НЕТ
В вашей квартире есть дефектные условия?		
Представляют ли эти условия «угрозу или существенный ущерб» здоровью, безопасности или благополучию кого-либо, проживающего в доме? (См. контрольный список Жилищного кодекса (буклет 2)).		
Знает ли арендодатель о неудовлетворительных условиях (и знает ли об этом до того, как вы просрочили арендную плату)?		
Были ли условия вызваны кем-то или чем-то, кроме вас самих или кем-то, находящимся под вашим контролем (например, гостем или членом семьи)?		
Может ли ваш арендодатель сделать ремонт без вашего постоянного выезда?		

Если вы ответите утвердительно на все пять вопросов, вы можете на законных основаниях удержать арендную плату, и ваш арендодатель не сможет вас выселить, хотя и может попытаться.Если арендодатель пытается вас выселить, а вы должным образом удерживаете арендную плату, ваш арендодатель может нарушать другие законы. См. Главу 12: Выселения – Репрессивные выселения.

б. Удержание дает вам возможность вести переговоры

Удержание арендной платы — самый прямой способ заставить арендодателя сделать ремонт. Чаще всего это также самая успешная тактика. Это особенно успешно в здании, где арендаторы соглашаются объединиться, чтобы не платить арендную плату. См. Главу 10: Организационные вопросы о том, как организовать кампанию по удержанию арендной платы.

Пока вы удерживаете арендную плату, вы находитесь в лучшем положении, чтобы договориться с арендодателем о том, что вы хотите. Вот некоторые из вопросов, по которым вы можете договориться:

• Дата, когда арендодатель начнет и завершит ремонт,
• Сколько арендной платы вы будете платить (или удерживать), пока ремонт будет завершен, и
• Какую часть удержанной арендной платы вы вернете (если таковая имеется) после надлежащего завершения ремонта.

в. Защитите себя, когда вы отказываете

Право на удержание не означает, что вы имеете право жить в своей квартире бесплатно.Удержание арендной платы — это способ заставить арендодателя сделать ремонт. После того, как арендодатель сделает ремонт, вы должны возобновить выплату арендной платы.

Лучший способ защитить себя, пока вы удерживаете арендную плату, — это взять деньги за аренду и отложить их на банковский счет, отдельный от любого другого банковского счета, который у вас есть. (Не храните наличные деньги в своей квартире.) Хотя закон не требует, чтобы вы вносили арендную плату в банк, есть несколько причин, по которым это хорошая идея.

• Во-первых, если ваш арендодатель попытается выселить вас, вы можете доказать суду, что у вас были деньги для оплаты арендной платы, и что вы не просто прекратили платить, потому что не могли платить.Открытие отдельного банковского счета также укрепит ваше дело и вызовет больше доверия у судьи, если вы подадите на арендодателя в суд или если арендодатель попытается вас выселить.
• Во-вторых, если судья в конце концов прикажет вам выплатить часть или всю удержанную арендную плату арендодателю, у вас будут эти деньги. Если вы не заплатите, вас могут выселить. Крайне необычно, чтобы судья пришел к выводу, что условия настолько плохи, что вы имеете право удержать всю (100%) арендную плату, поэтому так важно отложить эти арендные деньги.

Примечание

По закону, после того как ваш арендодатель сделает ремонт, вы не обязаны автоматически возвращать арендодателю удержанную вами арендную плату. Только судья может приказать вам сделать это. Вы можете принять решение сохранить часть или всю удержанную вами арендную плату из-за влияния этих условий на использование вами квартиры. Если ваш арендодатель решит подать на вас в суд, чтобы вернуть удержанную арендную плату, объясните судье, как эти условия повлияли на вас и вашу семью. В зависимости от ситуации судья может принять решение о том, что вы можете оставить себе часть или всю удержанную арендную плату. ⁴⁸ Чтобы попытаться избежать суда и выселения, вы также можете договориться с арендодателем о справедливой сумме, которая будет выплачена арендодателю за период, когда вы жили в плохих условиях.

д. Будьте готовы к тому, как ваш арендодатель может отреагировать

Хотя у вас есть законное право удерживать арендную плату, ваш арендодатель может попытаться вас выселить. Лучший способ защитить себя от выселения — убедиться, что вы:

Копия акта жилищной инспекции с точным описанием нарушений правил является лучшим способом документального подтверждения нарушений санитарного законодательства штата.Это также является доказательством того, что арендодатель знал об условиях. ⁴⁹ Опять же, если у вас есть фото- или видеокамера (или вы можете ее одолжить), сфотографируйте плохие условия, в идеале с отметкой даты и времени. Если вы распечатываете фотографии, напишите дату и время, когда они были сделаны, на обратной стороне фотографии. Хорошая картинка будет стоить тысячи слов, если вам нужно доказать, что плохие условия существуют.

Если домовладелец хочет вас выселить, он должен обратиться в суд и получить разрешение судьи.Если судья установит, что вы выполнили все требования закона об удержании арендной платы, у вас будет правовая защита от выселения. ⁵⁰ Это означает, что судья не должен давать домовладельцу разрешение на ваше выселение, и вы можете оставаться в своем доме. Вы также можете предъявить ей юридический иск о возмещении денежного ущерба. См. Главу 12: Выселения для получения дополнительной информации о выселениях и Главу 13: Когда обращаться в суд с арендодателем для получения дополнительной информации о других судебных исках.

Судья может также обязать вас выплатить суду сумму, называемую справедливой арендной платой.Справедливая арендная плата — это стоимость вашей квартиры со всеми ее проблемами и нарушениями кодекса ⁵¹ (см. вставку после этого раздела). Если судья приказывает вам заплатить суду деньги, попросите судью также приказать арендодателю исправить все дефекты. В идеале вы хотите, чтобы суд удержал ваши арендные деньги до тех пор, пока домовладелец не сделает ремонт. Несмотря на то, что суд может разрешить вашему арендодателю использовать деньги, которые вы платите суду, для ремонта, вы можете попросить судью провести слушание до и вернуть эти деньги арендодателю. ⁵² Это даст вам возможность сообщить судье, устранил ли арендодатель какие-либо проблемы.

В конце дела о выселении, если судья установит, что из-за нарушения кодекса ваш арендодатель должен вам такую ​​же сумму или больше, чем вы должны ей, вы выиграете дело и сможете остаться в своей квартире. Если, с другой стороны, суд установит, что вы должны арендодателю деньги, вы можете остаться в своей квартире только в том случае, если вы уплатите сумму, которую вы должны суду. (Вот почему важно откладывать деньги за аренду — чтобы, если судья скажет, что вы должны деньги, вы могли заплатить и остаться.) Вы должны уплатить эту сумму суду в течение 7 дней с момента получения извещения суда о причитающейся сумме. ⁵³ В противном случае вас могут выселить. Суд также может потребовать от вас оплатить определенные судебные издержки. ⁵⁴

Определение справедливой стоимости аренды: пример

Поскольку ваша плита не работает, ваш туалет сломан, вода протекает через потолок, а домовладелец отказывается предоставить вам детектор дыма, вы удерживаете всю свою арендную плату. Ваша арендная плата составляет 900 долларов в месяц.

Прежде чем вы начнете удерживать, вы письменно уведомите своего арендодателя обо всех этих условиях и получите акт жилищной инспекции. Вы также откладываете деньги за аренду в банк.

После 3 месяцев удержания арендной платы (всего 2700 долларов США) ваш арендодатель решает попытаться выселить вас вместо того, чтобы делать ремонт. Она подает иск о выселении в суд на основании неуплаты квартплаты. Выслушав обе стороны дела, судья приходит к выводу, что вы надлежащим образом удержали арендную плату. Судья также считает, что в течение 3 месяцев, когда вы удерживали арендную плату, справедливая арендная плата за вашу квартиру со всеми нарушениями кодекса составляла 450 долларов в месяц, в отличие от 900 долларов в месяц, которые вы платили.

После этого суд вышлет вам уведомление о том, что вы должны заплатить 1350 долларов за 3 месяца удержания арендной платы плюс судебные издержки. Если вы заплатите эту сумму суду в течение 7 дней после получения этого уведомления, вы можете остаться в своем доме. Вы также можете оставить себе оставшиеся 1350 долларов, которые вы удержали.

Если вы не оплатите 1350 долларов плюс судебные издержки в течение 7 дней, арендодатель имеет право выселить вас. Вот почему так важно откладывать арендную плату на отдельный банковский счет .

2.Ремонт и вычет

При определенных условиях арендаторы в штате Массачусетс имеют законное право производить ремонт и вычитать арендную плату в размере до 4 месяцев для его оплаты. ⁵⁵ Это называется «ремонт и вычет». Преимущество выбора ремонта и вычета состоит в том, что ремонт будет сделан. Недостатком является то, что вы берете на себя ответственность за то, чтобы ремонт был сделан хорошо. См. образец письма о ремонте и вычете (форма 13).

а. Когда вы можете отремонтировать и вычесть

Чтобы иметь возможность вычесть стоимость ремонта из вашей арендной платы, должны быть выполнены определенные условия.Если вы можете ответить «да» на все пять вопросов ниже, вы можете восстановить и вычесть.

	ДА	НЕТ
Имеются ли нарушения, которые «угрожают или наносят существенный ущерб» здоровью, безопасности или благополучию арендатора, подтвержденные жилищным инспектором или признанные судом?		
Направили ли вы арендодателю или ее агенту письменное уведомление о нарушениях?		
Не выполнил ли арендодатель существенный ремонт в течение 14 дней после этого письменного уведомления или в более короткий срок по распоряжению жилищной инспекции?		
Были ли условия вызваны кем-то или чем-то, кроме вас самих или кем-то, находящимся под вашим контролем (например, гостем или членом семьи)?		
Предоставили ли вы домовладельцу доступ в ваш дом для ремонта?		

б.

Что можно починить

По закону вам разрешено ремонтировать что-либо в вашей квартире или в местах общего пользования вашего дома. Если есть нарушения, затрагивающие несколько квартир или целый дом, группа жильцов может собраться и произвести ремонт. Убедитесь, однако, что все согласны, что у вас есть заверенный отчет Совета здравоохранения, в котором задокументированы проблемы, и что вы направили домовладельцу письменное уведомление о нарушениях. Затем каждый арендатор может вычесть до 4 месяцев арендной платы за свою долю от общей суммы.

Например, вы и другие жильцы можете отремонтировать котел в вашем доме, а затем все затронутые жильцы могут впоследствии вычесть до 4 месяцев арендной платы, в зависимости от стоимости ремонта.

с. Сколько можно вычесть

В соответствии с законом вы можете вычесть только арендную плату за 4 месяца в течение любого 12-месячного периода. Вы не можете накопить удержанную арендную плату за месяцы в течение нескольких лет, а затем вычесть арендную плату более чем за 4 месяца в течение одного года. Если вы решите отремонтировать и вычесть, сохраните все счета и квитанции за материалы и работу в качестве доказательства ваших затрат.Помните: когда вы делаете ремонт, вы берете на себя ответственность за то, чтобы убедиться, что он сделан правильно. Когда вы нанимаете кого-то для ремонта, спросите, какие сложности или риски могут возникнуть при выполнении ремонта. Также рекомендуется получить рекомендации для всех, кого вы нанимаете, и несколько оценок за работу, чтобы вы могли показать, что расходы на человека, которого вы нанимаете, разумны.

д. Что делать, если арендодатель считает, что вы вычли слишком много

Если арендодатель считает, что вы вычли слишком большую сумму на ремонт, он может обратиться в суд, чтобы попытаться вернуть часть этих денег.Однако закон не позволяет вашему арендодателю выселить вас, если суд сочтет, что вы вычли слишком большую арендную плату. ⁵⁷ Арендодатели также не имеют права повышать арендную плату за ремонт, который вы законно сделали в соответствии с Законом о ремонте и вычетах, за исключением случаев, когда есть постановление суда, разрешающее повышение арендной платы. ⁵⁸

Если ваш арендодатель подаст на вас в суд, чтобы попытаться вернуть возможные вычеты из лишней арендной платы, не игнорируйте судебное уведомление. Чтобы показать, что вычеты были чрезмерными, арендодатель должен будет показать, что вычеты были в размере арендной платы более чем за 4 месяца в течение 12-месячного периода или были необоснованными с учетом обстоятельств.При принятии решения о том, были ли вычеты необоснованными, судья рассмотрит, какие альтернативы были у арендатора на момент первого сообщения о нарушениях, насколько срочным был ремонт, а также качество и стоимость выполненных работ. ⁵⁹

Ремонт незначительных нарушений правил, таких как экраны, небольшие протечки или небольшие дыры в стенах, вероятно, не будет признан судом разумным, если их не так много, что вы можете доказать, что общий эффект опасен. ⁶⁰ Это сложно сделать.

3. Организовать

Если другие жильцы в вашем доме или сообществе сталкиваются с плохими условиями, есть способы работать вместе, чтобы улучшить условия жизни для всех. Все арендаторы могут согласиться удерживать арендную плату до тех пор, пока арендодатель не сделает ремонт. Группа арендаторов может попросить судью приказать арендодателю произвести ремонт. Если арендодатель категорически отказывается исправить плохие условия, арендаторы могут обратиться в суд с просьбой назначить временного арендодателя, называемого ликвидатором, для проведения ремонта. Дополнительную информацию см. в разделе этой главы под названием «Приемное участие».Арендаторы также могут организовать и вместе оказать давление на местный совет здравоохранения, чтобы он проверил их квартиры и обеспечил соблюдение Санитарного кодекса штата и местных санитарных постановлений.

Глава 10: Организация работы содержит информацию о том, как начать организовывать арендаторов. Он также даст вам конкретные организационные шаги, которые вы можете предпринять, чтобы сделать ремонт.

4. Разорвите договор аренды

Когда в вашей квартире очень серьезные нарушения санитарного кодекса и вы чувствуете, что должны переехать, закон позволяет вам расторгнуть договор аренды. Если у вас нет договора об аренде, вы можете выехать, не уведомляя арендодателя за 30 дней (или любое другое уведомление, которое может потребоваться в вашей ситуации). Вы можете расторгнуть договор аренды или выехать без обычного уведомления, потому что арендодатель нарушил свои обязательства по предоставлению пригодной для проживания квартиры в соответствии с гарантией пригодности для проживания. ⁶¹

Если вы выедете досрочно, ваш арендодатель может попытаться подать в суд на вас за досрочный выезд и на остаток арендной платы, причитающейся по любому договору аренды.По этой причине, прежде чем съехать, будет разумно получить отчет Департамента здравоохранения в качестве доказательства нарушений в вашей квартире.

Имейте в виду

Если нарушения не являются серьезными, вы можете быть привлечены к ответственности за уплату арендной платы, если вы уйдете без надлежащего уведомления.

Когда вы выезжаете из-за серьезных нарушений, вы имеете право на возврат залога. Если вам придется обратиться в суд, чтобы вернуть свой залог, вам, возможно, придется доказать, что условия в вашей квартире были достаточно суровыми, чтобы позволить вам покинуть квартиру.Для получения дополнительной информации о возврате гарантийного залога и выезде см. Главу 3: Гарантийный депозит и арендная плата за последний месяц и Главу 11: Переезд.

5. Обратиться в суд

Если ваш арендодатель отказывается делать ремонт, вы можете обратиться в суд. Суд имеет право сделать несколько вещей. Судья может:

• Прикажите арендодателю сделать ремонт,
• Приказать домовладельцу выплатить вам деньги за причиненный вам вред,
• Назначить управляющего: лицо или организация, назначенные судом для управления имуществом и его ремонта (см. раздел в этой главе «Управление конкурсным производством») ⁶² ,
• Оштрафуйте вашего арендодателя или посадите его в тюрьму за нарушение закона.

Существует четыре типа жалоб, которые вы можете подать в суд с требованием, чтобы арендодатель произвел ремонт:

1. Ходатайство арендатора;
2. Чрезвычайный судебный запрет, также называемый временным запретительным судебным приказом;
3. Заявление о возбуждении уголовного дела;
4. Гражданский иск.

а. Ходатайство арендатора

Арендаторы могут попросить судью приказать арендодателю устранить условия, нарушающие санитарный кодекс штата (или местное постановление о здравоохранении, если оно более строгое).Это называется ходатайством арендатора. ⁶³ См. образец Заявления арендатора о введении в действие санитарного законодательства (форма 14). Когда вы подаете ходатайство арендатора, судья может:

• Приказать домовладельцу сделать ремонт или
• Назначить временного арендодателя, называемого приемщиком, для выполнения ремонта.

Преимущество подачи петиции арендатором заключается в том, что это может быть безопасным способом сделать ремонт без удержания арендной платы, а судебный сбор за подачу иска невелик. ⁶⁴ Если вы удерживаете арендную плату, вам, возможно, придется обратиться в суд, чтобы защитить себя от выселения. Если вы подаете петицию арендатора, вы, а не ваш арендодатель, обращаетесь с этим вопросом к судье. Ходатайство арендатора также дает вам больше возможностей для переговоров с арендодателем о том, что вы хотите. Дополнительную информацию о ведении переговоров см. в Главе 14: Использование судебной системы — Переговоры о хорошем мировом соглашении и Главе 10: Организация — Обсуждение решения с арендодателем.

Когда вы подаете ходатайство арендатора, судья также имеет право принимать некоторые другие решения.Судья может решить, что до тех пор, пока ваш арендодатель не сделает ремонт, ваша арендная плата должна быть снижена до справедливой стоимости аренды вашей квартиры. Справедливая стоимость аренды — это стоимость вашего дома со всеми его проблемами. Судья может потребовать, чтобы вы заплатили эту сумму секретарю суда (в дополнение к любой прошлой арендной плате, которую вы удержали или задолжали), пока арендодатель занимается ремонтом. ⁶⁵ В идеале вы хотите, чтобы суд удержал эти деньги до тех пор, пока арендодатель не сделает ремонт, чтобы у арендодателя был стимул для его выполнения. Однако судья может передать эти деньги вашему арендодателю на ремонт. ⁶⁶

Примечание

Судья также имеет право в ходатайстве жильцов приказать Совету здравоохранения осудить очень опасное здание. Это может привести к выселению жильцов. ⁶⁷ (Подробнее об осуждении см. в этой главе «Что делать, если ваше здание осуждено».)

б. Чрезвычайный судебный запрет

Если вы хотите, чтобы судья приказал вашему арендодателю произвести срочный ремонт, вы можете подать жалобу и попросить суд вынести судебный запрет. ⁶⁸ Судебный запрет — это распоряжение суда, в котором вашему арендодателю предписывается принять незамедлительные меры для решения проблемы или прекратить делать что-либо незаконное. Например, судья может приказать арендодателю немедленно отремонтировать систему отопления.

В большинстве случаев арендаторы запрашивают экстренный судебный приказ, называемый временным запретительным судебным приказом или ВЗ, когда они впервые обращаются в суд и подают жалобу. Поскольку это чрезвычайная ситуация, вы можете запросить TRO без предварительного уведомления арендодателя.См. временный запретительный судебный приказ (форма 15).
Или воспользуйтесь интерактивным интервью MassAccess «Жалоба на временный запретительный судебный приказ», в котором вы можете заполнить, просмотреть, подписать и отправить запрос на временный запретительный судебный приказ в суд со своего смартфона или компьютера.

 

Если судья дает вам РВП, то она действительна только на короткий срок — максимум 10 дней. Если вам нужно, чтобы судебный приказ действовал более 10 дней, вы должны попросить суд назначить другое слушание, на котором вы можете запросить так называемый предварительный судебный запрет.Предварительный судебный запрет – это постановление, которое может распространяться на более длительный период времени. Если вы используете Форму 15, вы можете запросить слушание для предварительного судебного запрета одновременно с запросом на получение ПВП.

Если вы получили ТРО от судьи, немедленно отнесите его копию в офис шерифа или констебля. Шериф или констебль должны вручить его вашему арендодателю. TRO не годится, если ваш арендодатель не знает об этом. Если ваш арендодатель отказывается подчиняться TRO, вам следует снова обратиться в суд и сообщить об этом судье.Если судья установит, что ваш арендодатель не соблюдал ТРО, арендодатель может быть обвинен в неуважении к вам и может быть арестован и оштрафован.

Когда вы подаете жалобу с целью получения ПВП и предварительного судебного запрета, вам также необходимо будет оплатить сборы за подачу и обслуживание. Если вы не можете позволить себе эти сборы, вы можете попросить суд отменить или отменить сбор за подачу и уплатить сбор за обслуживание. Для этого используйте форму Affidavit of Indigency (Буклет 9).

с. Уголовное дело

Если ваш арендодатель отказывается делать ремонт, вы можете подать заявление о возбуждении уголовного дела (и оплатить регистрационный сбор) или попросить Департамент здравоохранения подать заявление о возбуждении уголовного дела. Вы можете делать это одновременно с другими стратегиями. Поскольку на то, чтобы назначить слушание по уголовному делу, суду может уйти несколько недель, эта стратегия обычно не дает быстрого результата. Однако уголовная жалоба может привести к тому, что арендодатель будет вынужден заплатить штраф или провести время в тюрьме. Преимущества уголовного иска перед гражданским иском:

• Это может оказать дополнительное давление на арендодателя в плане проведения ремонта.
• Если Департамент здравоохранения подаст заявление о возбуждении уголовного дела, возможно, вам не придется обращаться в суд, поскольку инспектор может представить все необходимые доказательства.

Основным недостатком уголовного дела является то, что вы теряете контроль над делом. Дело будет вести помощник окружного прокурора или городской прокурор. Вы или ваш адвокат не контролируете повседневное направление иска. Кроме того, вы должны быть готовы и способны появляться в суде, иногда раз в неделю, если вы являетесь лицом, подающим жалобу. Вы можете получить более быстрые результаты, если подадите гражданский иск или ходатайство арендатора.

Существует два вида уголовных дел, которые арендаторы могут возбудить против арендодателей, не устранивших нарушения СанПиН.Во-первых, когда арендодатель не соблюдает санитарный кодекс. ⁶⁹ Вы или Департамент здравоохранения можете подать такую ​​жалобу. ⁷⁰ Штрафы за нарушение Санитарного кодекса штата могут составлять от 10 до 500 долларов в день. ⁷¹

Второй тип случаев, когда арендодатель не обеспечивает отопление, горячую воду или другие коммунальные услуги или мешает вам спокойно наслаждаться. Только арендаторы, пострадавшие от неправомерных действий арендодателя, могут подать уголовную жалобу такого типа.Чтобы подать жалобу такого типа, вам не нужна инспекция Департамента здравоохранения, хотя это очень полезно. В дополнение к штрафу вашего арендодателя судья может также приговорить арендодателя к лишению свободы на срок до 6 месяцев за нарушение закона о спокойном отдыхе.

д. Гражданская жалоба

Если арендодатель отказывается устранять нарушения кодекса, жильцы могут подать гражданский иск или иск о мелких претензиях. Дело о мелких исках — это гражданский иск, сумма которого не превышает 7000 долларов США. ⁷² В гражданском иске вы подаете иск против вашего арендодателя о денежном возмещении вреда, который вы понесли или страдаете из-за нарушений кодекса; и вы также можете попросить судью издать судебный запрет (см. раздел Чрезвычайный судебный запрет).Вы также можете назначить управляющего (см. раздел «Управление делами»). Если вы подаете гражданский иск против своего арендодателя из-за того, что он не сделал ремонт, вы можете включить в него в основном шесть типов судебных исков:

• Нарушение гарантии обитаемости,
• Нарушение тихого наслаждения,
• Несправедливые и вводящие в заблуждение действия,
• Халатность,
• Причинение эмоционального стресса,
• Неприятности.

Каждый из этих судебных исков описан в Главе 13: Когда обращаться в суд на арендодателя.По мере чтения вы можете обнаружить, что ваш арендодатель нарушил другие законы. Прежде чем вы решите подать иск против вашего арендодателя, вам необходимо тщательно оценить силу вашего дела.

Ремонт в кооперативах и квартирах — кто несет ответственность?

Представьте себе это. Ваш подрядчик, наконец, завершил ремонт вашей ванной комнаты, что заняло три месяца, а не три недели, как он обещал. Обои, настенная и напольная плитка по специальному заказу идеально сочетаются друг с другом, и хотя вы превысили свой бюджет, вы очень довольны результатом.Вы уезжаете в путешествие, а по возвращении в свой дом швейцар сообщает вам о «большом наводнении» в вашей квартире и о том, как вам повезло, что вас не было дома. Наполненная тревогой, вы мчитесь в свою квартиру и с ужасом смотрите на свою ванную. Потоп исчез и, по сути, исчезли ваши обои и плитка, которые были уничтожены во время ремонта труб в стене. Вы звоните управляющему зданием, чтобы выяснить, что произошло, и подтвердить, что здание полностью восстановит вашу некогда красивую ванную комнату.Вам говорят, что не будет. Затем вы звоните своему страховому агенту, чтобы уведомить его или ее об ущербе и подать иск. Наконец, вы звоните своему турагенту, чтобы забронировать следующий рейс за город, чтобы избежать решения проблемы.

Приведенный выше сценарий описывает неуверенность, присущую многим жильцам кооперативов и многоквартирных домов: кто же отвечает за ремонт квартир и мест общего пользования? Если вы столкнетесь с похожей ситуацией, придется ли вам раскошелиться на устранение бардака? Как часто поднимаемый вопрос, влияющий на совместную жизнь, это является источником серьезных споров и расходов для многих кооперативных корпораций и их акционеров.

Совместные обязательства

Для анализа вопроса о том, кто несет ответственность за ремонт кооперативной квартиры, необходимо разобраться в отношениях между кооперативом («Арендодателем») и пайщиком («Нанимателем»). Житель индивидуальной кооперативной квартиры, в отличие от собственника квартиры в кондоминиуме, является не «прямым» собственником квартиры, а пайщиком корпорации. Корпорация, в свою очередь, является правообладателем или арендодателем земли и улучшений, составляющих кооперативную собственность.Владение акциями кооперативной корпорации дает арендатору право на долгосрочную имущественную «аренду», которая дает пайщику право занимать квартиру.

Договор аренды подписывается должностным лицом кооператива, как Арендодателя, и пайщиком, как Арендатором, и содержит, среди прочего, положения об ответственности за ремонт обеих сторон. Договор аренды, как правило, предусматривает, что арендатор несет ответственность за обслуживание и ремонт внутренней части квартиры, в то время как кооперативная корпорация будет обязана поддерживать и ремонтировать все остальные части здания.Типичный договор аренды содержит четыре параграфа, касающихся непосредственно ремонта: Ремонт арендодателя, Ремонт арендатора, Повреждение квартиры или здания и Параграф о праве на въезд.

Кооператив несет ответственность за содержание всего здания, включая все квартиры, тротуары вокруг дворов, оборудование и аппаратуру в исправном состоянии. Кооператив должен обслуживать все предметы, кроме тех частей, которые прямо указаны как ответственность пайщика в соответствии с договором аренды.Однако акционер несет ответственность за ремонт, если он стал необходимым в результате его собственных действий, небрежности или небрежности, или кого-либо из его семьи, гостей, сотрудников или субарендаторов.

Акционер несет ответственность за содержание внутренних помещений квартиры (включая внутренние стены, полы и потолки, окна, оконные стекла, оконные рамы, створки, подоконники, входные и террасные двери, рамы и козырьки) в надлежащем состоянии.Кроме того, акционер должен выполнить всю необходимую покраску и отделку своей квартиры, в том числе внутреннюю часть оконных рам, створок и подоконников. Он также отвечает за техническое обслуживание, ремонт и замену сантехнического, газового и отопительного оборудования и оборудования, а также холодильников, посудомоечных машин, кондиционеров, центральных кондиционеров, стиральных машин, плит и другой техники, которая находится в квартире. Акционер также несет ответственность за открытые газовые, паровые и водопроводные трубы, а также приборы и оборудование, к которым они присоединены.Любые специальные трубы или оборудование, которые он устанавливает в стене, потолке или под полом, также являются его ответственностью. Эти обязанности не включают газовые, паровые, водяные или другие трубы или трубопроводы в стенах, потолках или полах или оборудование для кондиционирования/отопления, которое является частью стандартного строительного оборудования. Акционер несет ответственность за все осветительные и электрические приборы, приборы и оборудование, включая все счетчики, коробки предохранителей, автоматические выключатели, электропроводку и трубопроводы от распределительной коробки на стояке до квартиры Арендатора и через нее.

Если квартира или здание повреждены в результате пожара или по другой причине, покрываемой полисами страхования от нескольких рисков, обычно предоставляемыми кооперативными корпорациями в Нью-Йорке, кооператив будет нести ответственность за ремонт или замену квартиры, включая стены, полы, потолки. , трубы, электропроводка и трубопроводы с использованием стандартных материалов, привычных для зданий такого типа. Здание не обязано ремонтировать или заменять оборудование, сантехнику, мебель, предметы интерьера или украшения, установленные пайщиком или любым из его предшественников, или перекрашивать или заменять обои или другие украшения в квартирах или ремонтировать полы.

Закрытие пробелов

Удивительно, но существует пробел в том, что кооператив обязан ремонтировать и/или заменять в случае потери, возможно, даже если ущерб вызван небрежной эксплуатацией и/или обслуживанием здания. Как правило, кооперативу не требуется ремонтировать или заменять что-либо, кроме фактического внутреннего интерьера (стены, полы, потолки) квартиры. Тем не менее, этот пробел может быть закрыт с помощью полиса страхования домовладельцев с выгодой для первой стороны.Это обеспечит источник средств для покрытия справедливой рыночной стоимости не только потери личного имущества, такого как одежда и мебель, но и таких предметов, как краска, обои и напольные покрытия на момент потери. Кроме того, за несколько более высокую премию можно приобрести «подтверждение восстановительной стоимости», которое должно предоставить арендатору дополнительные средства, необходимые для фактического ремонта и замены всех поврежденных предметов в момент потери.

Хотя большинство договоров аренды содержат практически одинаковые формулировки, небольшие различия могут существенно изменить ответственность за ремонт между Арендодателем и Арендатором.Кроме того, внутренние правила каждой кооперативной корпорации различаются, и, хотя рекомендуется включать все положения о ремонте в договор аренды, определенные требования могут содержаться в внутренних правилах, которые, в отличие от аренды, могут время от времени изменяться правлением. директоров.

Ответственность за внешние удобства

Ответственность за ремонт террас, балконов и крыш, примыкающих к пентхаусу, была источником многочисленных судебных разбирательств и споров, поскольку они затрагивают не только кооперативную корпорацию, но часто и других акционеров.Утечки повредили квартиры и личное имущество соседей. Некоторые здания внесли поправки в свои договоры аренды, чтобы наложить дополнительные обязанности на владельцев террас, помимо требований, типичных для большинства договоров аренды. Например, большинство договоров аренды просто требуют, чтобы на террасе, балконе или на крыше не было мусора, снега, льда и листьев. Многие договоры аренды теперь требуют, чтобы арендатор содержал террасу, балкон и крышу в «хорошем состоянии». Большинство договоров аренды предусматривают, что любые расходы, связанные с демонтажем конструкций, установленных акционером на террасах, балконах или крышах, когда необходим ремонт крыши или строительных конструкций, несет такой акционер вместе с расходами на восстановление таких конструкций. .

При возведении конструкций на кровлях необходимо согласие правления. Для совета директоров важно установить и/или уточнить, среди прочего, ответственность за техническое обслуживание и ремонт после этого. Как и во всех предлагаемых изменениях, здание должно требовать от арендатора заключения «Соглашения о внесении изменений», которое может включать будущие обязательства арендатора по ремонту сделанных им улучшений. Суды признали разумным соблюдение правил внутреннего распорядка, установленных советами для одобрения или неодобрения размещения кашпо или других предметов на террасах на крыше квартир.Решение правления заменить поверхность террас на крыше бетонной брусчаткой, а не каменной плиткой, также было поддержано судами, ссылаясь на полномочия правления как в уставе кооперативной корпорации, так и в договоре аренды. Суды подчеркивали, что «поскольку совет директоров обязан ремонтировать террасу на крыше, он также должен иметь возможность выбирать, какой тип поверхности пола подходит в данных обстоятельствах».

Законы города Нью-Йорка

Закон о многоквартирном доме и Кодекс об эксплуатации жилья Административного кодекса города Нью-Йорка требуют, чтобы арендодатель (включая кооперативную корпорацию) содержал помещения в хорошем состоянии.Эта обязанность включает структурный ремонт в здании. Как правило, внутренние стены и потолки в квартирах являются обязанностью арендодателя. Кроме того, раздел 235(b) Закона о недвижимости Нью-Йорка, именуемый «гарантией пригодности для проживания», требует, чтобы арендодатель предоставил безопасное и пригодное для проживания здание. Однако договор аренды и факты, характерные для любого спора, определяют ответственность арендодателя и арендатора за любой ремонт в здании и квартирах.

При определении того, на кого возлагается обязанность по устранению нарушений жилищного кодекса, между обязательствами сторон по аренде должно быть получено помещение с учетом обязательств по Жилищному кодексу и «гарантии пригодности». Таким образом, в то время как пайщик имеет право на льготы в соответствии с гарантией жилплощади и Жилищным кодексом, а кооператив может быть обязан устранить нарушения в квартире в первой инстанции, кооператив вправе добиваться любых средств правовой защиты от арендатору за несоблюдение им обязательств по договору аренды. Например, большинство договоров аренды требует, чтобы пайщик, а не кооператив, покрасил внутреннюю часть квартиры. здания, именно арендатор будет нести полную ответственность за устранение этого нарушения.Таким образом, даже несмотря на то, что кооператив в первую очередь может нести юридическую ответственность за устранение нарушения и покраску квартиры, затем он может взимать с пайщика плату за ремонт, предъявлять иск о возмещении своих расходов или приступить к расторжению договора аренды в результате договорных обязательств по договору аренды.

Что насчет кондоминиумов?

В отличие от кооперативов, суды определили, «что установленная законом гарантия пригодности для проживания не применяется между владельцем единицы кондоминиума и советом управляющих, поскольку владение единицей кондоминиума является формой владения имуществом за вознаграждение, а не интересом домохозяйства с участием арендодателя / арендатора. отношение.«Однако применительно к кооперативам Закон о многоквартирных домах и Кодекс об эксплуатации жилья, Строительный кодекс и Кодекс здравоохранения города Нью-Йорка применяются к кондоминиумам.

Ответственность за ремонт отдельных единиц кондоминиума и мест общего пользования основывается на подзаконных актах кондоминиума, которые обычно содержат раздел, озаглавленный «Техническое обслуживание и ремонт». собственником квартиры или кондоминиумом.Владелец помещения, как правило, несет ответственность за все приспособления, приборы, электрические и сантехнические установки внутри помещения, за исключением случаев, когда они расположены в общих элементах и ​​обслуживают одно или несколько помещений. Совет менеджеров, как правило, несет ответственность за все помещения общего пользования, за исключением тех ограниченных общих элементов, которые обслуживаются владельцами единиц, которые используют их исключительно. Точно так же правление не несет ответственности за ремонт, если он вызван небрежностью, небрежностью или неправильным использованием владельца помещения или его приглашенных, лицензиатов или агентов. В таком случае расходы возлагаются на собственника помещения.

Статья 9-B Закона о недвижимом имуществе (Закон о кондоминиумах) частично гласит: «Каждый собственник квартиры считается лицом, контролирующим принадлежащую ему или ей квартиру, а совет управляющих считается лицом, контроль над общими элементами в целях обеспечения соблюдения любого такого закона или кодекса, при условии, однако, что все другие положения Закона о многоквартирном доме или Закона о многоквартирном доме, применимые иным образом, должны иметь полную силу и действие.»

Знай правила своего здания

В то время как большинство положений об аренде и подзаконных актов являются стандартными в отношении обязательств по ремонту, есть случаи, когда факты и структура здания являются специфическими и требуют специальных положений для адекватного и справедливого разрешения ситуации. Каждое здание имеет свою индивидуальность — то, что подходит для одного здания, может не подходить для другого. Важно, чтобы каждое правление рассмотрело со своим поверенным и управляющим агентом юридические и практические вопросы, связанные с этой темой.Введение требования о страховании всех арендаторов также может сократить дорогостоящие и затяжные споры и судебные разбирательства. Правление должно разработать договор аренды, подзаконные акты и страховые требования, которые четко определяют обязанности здания и его жильцов. Надеемся, что этот процесс приведет к разъяснениям в договоре аренды, подзаконных актах и/или правилах внутреннего распорядка, что сведет к минимуму споры и расходы, которые возникают так часто.

г.Гринштейн является адвокатом и партнером манхэттенской юридической фирмы Greenstein Starr Gerstein & Rinaldi LLP.

Эта квартира в Барселоне подверглась красочному ремонту

Андреа и Маттео вместе с Мартой решили взяться за сложный проект, чтобы найти вдохновение посреди катастрофы. Самая большая проблема? Создание живого, но спокойного оазиса при очень ограниченном бюджете. Они не могли трогать макет или менять местами предыдущие установки, и им нужно было найти способ отремонтировать или заменить обгоревшие материалы в том состоянии, в котором они были.Андреа, Маттео и Марта также согласились, что исторические черты, такие как высокие потолки и их декоративные детали, должны остаться. «Тем не менее, мы хотели изменить использование пространств и их значение», — говорит Маттео.

До: Состояние кухни, когда к ней присоединились Андреа и Маттео, было неприглядным, но открытая планировка оставляла место для новых идей.

После: Микроцемент на полу и фартуке соответствует терракотовой полосе на потолке кухни, создавая оптическую иллюзию, которая позволяет пространству казаться больше, чем оно есть на самом деле.Табуреты HAY расставлены вокруг острова и обеденного стола, а сделанные на заказ дверные ручки на шкафах гармонируют с ним.

К счастью, существующая квартира уже включала в себя кухню открытой планировки, которая сливалась с жилой площадью, а также две спальни и ванную комнату, которых было достаточно для семьи из четырех человек. Но это было все для серебряных подкладок. Прихожая, кухня и гостиная были покрыты лоскутным одеялом из пяти разных материалов для пола, а потолок кухни имел неуклюжую структурную балку с одной стороны.Андреа и Маттео задались вопросом, как легко объединить центральные зоны дома, дополняя при этом частные. Именно тогда им пришла в голову идея использовать колор-блок, особенно вокруг смелого терракотового оттенка.

Цветовой переход происходит на противоположной стороне кухни в жилое пространство, где темный оттенок румян создает вертикальный «горизонт» вокруг комнаты. К дивану Kettal Landscape прилагается кашпо Ferm Living и подвесные светильники в виде шаров. Первоначальные полы остались нетронутыми, а его светлый оттенок контрастирует с глубоким бордовым цветом на потолке.«Из-за пожара пришлось заменить один из угловых штукатурных мотивов в стиле модерн на потолке, — говорит Андреа.

«Мы придумали терракоту как недорогое решение для кухонных столешниц, — говорит Маттео. «Мы нашли этот цвет в формике, и он не был похож на ламинат. Поэтому мы решили использовать его в качестве колор-блока на кухне и в гостиной, чтобы упорядочить остальное пространство». Дуэт покрыл лоскутные полы микроцементом, чтобы еще больше подчеркнуть насыщенный цвет, а затем использовал тот же материал на фартуке.И чтобы добавить немного объема, они искали слегка контрастные оттенки, чтобы использовать их на окружающих стенах для единой отделки. Соответствующий остров служит обеденным столом, а его расположение под полосатым потолком должно было сделать комнату более длинной.

Мятно-мятные стены главной спальни должны были стать дополнительным отходом от терракотового оттенка общих помещений. В этом случае цвет почти работает как изголовье, которое включает в себя стеллажи и бра.

Ванная комната отделана тем же микроцементом, что и кухонный фартук, а ее терракотовые и румяные оттенки сочетаются с более общественными зонами дома.

Рядом с кухней находится небольшая зона, которую команда называет «студией», в которой есть письменный стол и стеллажи в тех же земляных тонах. С другой стороны, прилегающая гостиная представляет собой структурированную смесь темно-красного и зеленого. Зеленый сочетается с мятными оттенками, используемыми в спальнях, и все три помещения имеют двухцветную цветовую блокировку, которая рассматривается как «горизонт». Как и визуальный эффект на кухне, эта деталь помогает комнатам казаться шире, отмечает Андреа. «Мы выбрали бордовый цвет для потолка гостиной и темно-бирюзовый для потолков спален, чтобы подчеркнуть оригинальные черты гипсовых мотивов», — добавляет он.

Первоначальная планировка предполагала, что это небольшое пространство будет обеденной зоной, но CaSA посчитала, что здесь слишком темно и тесно для работы. Таким образом, они превратились в «студию» со сделанным на заказ письменным столом и окном-иллюминатором, через которое проникает свет из главной спальни.

Глядя в коридор, видно, как оттенки Benjamin Moore красиво гармонируют с отреставрированными полами.

В конце концов, в августе прошлого года проект был окончательно завершен, и Андреа и Маттео причастны к его успеху.